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今天，《上半年全市房屋交易情况》发布。
和大家做一下系统性分享。
划重点：
1）2024年上半年，天津新建商品房销售656.17万平方米，同比增长0.3%，虽然只是微涨，但增速由负转正，市场信心提升。
2）天津的销售增速在31个省、直辖市和自治区中仅次于上海。
3）天津是唯一两年都是正增长的区域。
4）无论是销售规模，还是销售增速，天津这一次的市场表现都比肩一线城市北京、上海、深圳。
具体看一下数据。
2024年上半年，天津新建商品住房销售均价18604元/平方米，同比上涨4.7%。
6月新建商品住宅价格同比指数98.8，在70个大中城市排第6名；二手住宅价格同比指数93.6，在70个大中城市排第16名。
很明显，天津楼市成交量价均呈现稳步提升的态势。
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天津430新政落地以来，市场反应又是怎样的呢？
1）从天津商品住房网签情况看，5、6月份市场回暖态势明显，两个月住宅销售面积环比前四个月平均水平增长21.6%。
2）京冀户籍人员购房占比为10.9%，比新政前提升0.5个百分点。从浏览天津在售楼盘的IP属地情况看，京冀客群比例普遍在40%-80%之间。
3）随着市内六区建面120平方米以上户型解除限购，今年市内六区建面120平方米以上新建商品住房交易占比43.5%，提升3.3个百分点。
其中，最典型的，就是今年上半年天津新建商品住房金额销冠是高端改善盘体北金茂府，明显推动高改客群加速进场。
4）5、6月份，天津新建商品住房销售中，现房交易占比35.8%，期房交易占比64.2%，较4月份水平提升了9.3个百分点。
可以看出，430新政中涉及的京津冀协同发展住房需求、市区建面120平方米以上新房放开限购、完善住房套数认定标准等细则都在一定程度上释放了部分购房需求。
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再来看看天津居民住房消费情况。
2024年上半年，天津新建商品住房套均交易金额为212.9万元，较去年同期增加21.4万元，较2018年增加31.7万元。
新建商品住房套均总价的增加，意味着天津购房者对居住品质的追求也在不断提升。
具体呈现6大趋势：
1）市内六区供需占比提升。
供需两端市内六区占比近些年不断提升，尤其是核心区域配套成熟、价值稳健，更受到高改人群的关注。
2022年以来，市内六区上市占比超过15%。与供应相对应的，改善需求也开始进场，成交占比逐年扩大。
天津楼市成交结构的变化，拉动全市整体成交均价上涨。
2）各区住房交易向心化。
2024年上半年，环城四区中，环内部分销售占环城四区的33.3%，较去年同期提升了4.8个百分点。
部分购房者在环城置业后，随着家庭结构变化或年龄增长，倾向于向环线内再次改善。
回归外环线，成为了部分改善置业群体的共识。
3）不断迭代升级的高品质住宅吸引改善需求释放。
自2023年以来，按照新规范设计的产品获得市场认可，平均开盘去化率由2022年的34%提升至61%。
截止2024年上半年末，2023年及以后的项目平均去化周期年化计算为10.4个月。
这表明2023年以后上市的大部分项目基本吻合市场需求。
4）中大户型成交占比提升。
从各面积段住房销售情况看，和去年水平相比，建面120-144平方米住房销售占总量的27%，提升2.3个百分点；
建面144平方米以上住房销售占总量的13.4%，提升2.8个百分点。
5）三室住房成交占近七成。
200万以上的住房销售占全市交易比重的30.9%，同比提升5.3个百分点，一室住房销售占总量的1.3%；
二室住房销售占总量的20.2%；
三室住房销售占总量的68.6%；
四室及以上住房销售占总量的10%。
目前，三室已成为市场主流。
6）二手住房套均交易面积持续增长。
2024年上半年，天津二手住房套均交易面积达88.6平方米，较去年同期增加1.3平方米，较2018年增长7.1平方米。
其中，2000年以后建成的住房交易占比近半。
2024年上半年天津交易的二手住房中，2001年及以后建成的住房占比达49%，已经接近一半的水平，较去年提升了3.8个百分点。
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随着《天津市住宅设计标准》的修订完成，天津住宅产品将进一步迭代设计理念、提升产品品质。
2022年8月，市规划资源局出台了《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》。
就住宅挑空空间、住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间及住宅室外专有庭院等，给出增值利用政策。
2024年1月，天津住宅建筑规范新规2.0正式发布。
包括鼓励居住项目采用多样化的停车形式、鼓励住宅首层空间多样化利用、鼓励住宅设置封闭阳台并规范设备平台设置、允许住宅有条件设置露台。
近年来，建投誉山院、体北金茂府、中建理想城、格调隐翠轩、中交海河玺等新房项目都获得了市场的高度认可。
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最后，我们来回顾一下包括天津、南京、青岛、成都、杭州、西安等在内同期出台政策的主要城市。
一目了然，天津的政策效果明显优于其他城市。
再来看看北京、上海、广州、深圳、天津、海南省等省市的限购及社保要求。
可以看出，这些城市其实都还有政策空间，天津也不例外。
4月30日中央政治局会议和5月17日会议，意味着国家层面的调控转向。
预计2025年市场将在盘整中逐渐转暖。
